descrizione :Vendita di un terreno edificabile in Toscana, provincia di Massa Carrara, comune di Massa, località Ronchi (a 2Km. dal prestigioso centro di Forte dei Marmi e a 900 metri dal mare). Si tratta di un lotto della superficie di circa 9.100,00mq. L`area in vendita è recintata e confina su tre lati con la strada pubblica (via fosso nuovo, via stradella e via olmi). Il terreno è piantumato ed illuminato, sono presenti gli allacci con il pubblico acquedotto ed energia elettrica. E` provvisto di un pozzo artesiano profondo 40ml. e di un impianto di irrigazione automatica. Sono stati realizzati impianti elettrici e di illuminazione di vario genere. L`area è completamente adibita a parco/verde privato e piantumata con siepi miste di allori, fottigne e oleandri oltre decine di palme di diverse specie e grandi dimensioni, magnolie medie e grandi, una quercia secolare, numerosi olivi di taglio grande, frutteto misto, agrumeto, aceri, tigli, mimose, lecci, ecc. L`area ha potenzialità edificatorie come indicato nei grafici allegati. Si possono edificare n.3 ville monofamigliati di notevole superficie e volume, oltre alle parti interrare, ai pergolati, ai terrazzi, alle piscine, alle superfici adibite a parco, ecc. Dai conteggi che le ho inviato può verificare quali siano i costi di costruzione nella nostra zona e i relativi ricavi delle vendite. Da questa operazione è possibile ricavare almeno 9,5-10,5milioni di euro dalle vendite avendo circa 2,5milioni di euro di costi di costruzione. Rimarrebbero circa 7,0-8,0 milioni di euro a cui dovranno ancora essere detratti i costi tecnici (che dovrebbero essere circa 80mila euro), gli eventuali oneri finanziari, il costo dell`area e gli oneri di urbanizzazione. Il prezzo dei terreni è di 2,3 milioni di euro circa. La richiesta è di 250euro/mq. che x 9.067,00mq. comportano un costo dell`area di 2,27 milioni di euro quindi richiediamo 2,3ml. (completamente dichiarati in atto). Ci potrebbe essere un margine di trattativa (potremmo arrivare anche a 2ml. netti a noi) ma dipende dalle modalità di pagamento. Per esempio nel caso di pagamento, in sede di compromesso, di una somma di almeno il 30% con saldo al rogito entro i successivi due/tre mesi. La invito a rivedere l`area perchè, a differenza di molte altre anche più costose, non si trova allo stato di abbandono, anzi, come le già descritto nella mia precedente è recintata, piantumata, completa di impianti, pozzo artesiano, collegata con ENEL, acquedotto pubblico, le strade circostanti hanno i collegamenti con la pubblica fogna, la rete GAS, ecc. Inoltre non ci sono problemi di accesso essendo fronte strada per oltre 300ml. Per partire dalla valutazione dei costi di costruzione/spese d`impianto, tenga presente che le occorreranno circa 8/900mila euro a villa (comprensivi di progettazione e di oneri da pagare al comune per il rilascio del permesso a costruire) quindi dai 2,4 ai 2,7 milioni di euro. Complessivamente, considerata un minimo di trattativa e risparmio sui costi di costruzione, impegnerete una somma intorno ai 4,5-4,8 milioni di euro che divisi per tre ville incidono 1,5-1,6 a villa. Faccia lei il resto dei conteggi. Tenga presente che alla fine avrà da vendere tre ville, ciascuna all`incirca con le seguenti caratteristiche: 100mq. commerciali per 200mq. reali di taverna + 180mq. commerciali per il pano terra + 25mq. commerciali per 50mq. di portici/pergolati + 180mq. commerciali per il pano primo + 25mq. commerciali per 50mq. tra terrazzi e logge di piano primo + 75mq. commerciali per 150 di mansarda + 150mq. commerciali per 3.000mq di parco + piscina + posti auto, ecc., che, non contandoli fanno circa 735mq. commerciali: a quanto li vuole vendere? L`osservatorio FIAIP e le tabelle OMI (che le allego) riportano un prezzo di vendita dai 4.000 ai 4.800euro/mq. (a 3.500 si vendono gli appartamenti in questa zona) mentre il sole24ore di sabato 6 marzo 2010 ha riportato un articolo a tutta pagina sul mercato immobiliare della zona, dove immobili di questa tipologia sono quotati fino a 6.900 euro/mq anche per il grande interesse del mercato russo. Vendendole comunque al minino (quindi a 4.000 euro/mq. ovvero a poco più che un appartamento) i ricavi complessivi sono di 9milioni di euro. Pertanto il capitale investito avrebbe una rendita del 100% in 3 anni. Volendo venderle sotto il minimo, a 3.800euro/mq. (che sarebbe sottoprezzo per una villa simile) i ricavi sarebbero all`incirca 8,4milioni di euro (2,8milioni ciascuna), ovvero un rendimento dell`87% in tre anni sul capitale investito. Tenga conto di questi ulteriori aspetti: 1) l`area dista circa 1,0Km. dal mare; 2) l`area dista circa 2,0km. dal centro storico di Forte dei Marmi e dalla Versilia. 3) l`area dista a poche centinaia di metri dal porto turistico del Cinquale, dal Versilia Golf Club di Forte dei Marmi, dall`areoporto turistico del Cinquale che consente collegamenti con Pisa mediate piccoli mezzi arei privati. 4) la zona è una delle più prestigiose della toscana, posta sul mare, tra mare e montagna. 5) noi, insieme a voi, potremmo occuparci della vendita delle ville; 6) noi siamo anche proprietari di uno studio tecnico e potremmo realizzare i progetti, sulla base del gusto architettonico localmente più richiesto e adeguato; 7) siamo infine anche proprietari di un`impresa di costruzioni edili, per cui potremmo realizzare le tre ville, ai prezzi indicati. Dopo la vendita della prima villa, sarà quasi completamente rientrato del suo investimento.

vai all'home page di www.edilizia.tv

telefono :0585.812484

provincia :MASSA CARRARA